Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien anhand ihrer Mieteinnahmen. Erfahren Sie, wie es funktioniert, fuer welche Objekte es geeignet ist und wie Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie steigern koennen.
Was ist das Ertragswertverfahren? Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen . Es beantwortet die Frage: Wie viel ist eine Immobilie wert, wenn man sie als Kapitalanlage betrachtet? Es wird bevorzugt angewendet bei: Mehrfamilienhaeusern (haeufigster Fall) Vermieteten Eigentumswohnungen Gewerbeimmobilien (Bueros, Laeden, Praxen) Gemischt genutzten Gebaeuden Die Berechnung im Ueberblick Schritt 1: Rohertrag ermitteln Der Rohertrag ist die jaehrliche Bruttomiete, die nachhaltig erzielbar ist (nicht unbedingt die aktuelle Miete, sondern die marktuebliche Miete). Beispiel: 6 Wohnungen x 800 Euro/Monat = 57.600 Euro/Jahr Schritt 2: Reinertrag berechnen Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltungskosten (ca. 3–5 % der Miete) Instandhaltungskosten (ca. 7–12 Euro/m2/Jahr) Mietausfallrisiko (ca. 2–4 %) Beispiel: 57.600 - 11.520 (20 % Bewirtschaftung) = 46.080 Euro Reinertrag Schritt 3: Bodenwertverzinsung abziehen Der Reinertrag des Bodens wird abgezogen, da der Bodenwert separat erfasst wird: Formel: Bodenwert x Liegenschaftszinssatz Beispiel: 300.000 Euro x 4 % = 12.000 Euro Reinertrag Gebaeude: 46.080 - 12.000 = 34.080 Euro Schritt 4: Ertragswert berechnen Der Gebaeude-Reinertrag wird mit dem Vervielfaeltiger (Barwertfaktor) multipliziert: Vervielfaeltiger: Abhaengig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz (aus Tabelle). Beispiel: Bei RND 40 Jahre und 4 % Zins = Vervielfaeltiger 19,79 Gebaeude-Ertragswert: 34.080 x 19,79 = 674.443 Euro Gesamtertragswert: 674.443 + 300.000 (Bodenwert) = 974.443 Euro Der Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist der wichtigste Parameter im Ertragswertverfahren. Er wird von den Gutachterausschuessen aus tatsaechlichen Transaktionen abgeleitet: Mehrfamilienhaeuser: 3,0–5,0 % Wohn- und Geschaeftshaeuser: 4,0–6,0 % Buerogebäude: 5,0–7,0 % Einzelhandel: 5,5–8,0 % Faustregel: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto hoeher der Ertragswert (und umgekehrt). Wie Sie den Ertragswert steigern Mietanpassung: Erhoehen Sie Mieten auf das marktuebliche Niveau. Leerstand reduzieren: Jede leerstehende Wohnung mindert den Ertragswert. Modernisierung: Energetische Sanierung erlaubt Mieterhoeungen und verlaengert die Restnutzungsdauer. Nutzungsaenderung: Umwidmung von Keller oder Dachgeschoss zu Wohnraum erhoet den Rohertrag. Ertragswertermittlung fuer Ihr Mehrfamilienhaus AR ImmoInvest GmbH bewertet Ihre Mietimmobilie im Rhein-Main-Gebiet professionell und kostenlos. Wir arbeiten mit aktuellen Liegenschaftszinssaetzen und Marktmieten – fuer eine realistische Ertragswertermittlung als Basis fuer Ihr Verkaufsangebot.