Viele Eigentümer möchten ihre Immobilie an die eigenen Kinder weitergeben. Doch was ist steuerlich günstiger – Schenkung, Verkauf oder Übertragung mit Nießbrauch? Wir erklären alle Optionen.
Einleitung: Die Immobilie in der Familie halten Für viele Eigentümer über 65 ist es ein wichtiger Wunsch: Die Immobilie soll in der Familie bleiben. Ob aus emotionaler Verbundenheit, zur Vermögenssicherung oder zur steuerlichen Optimierung – die Übertragung an die eigenen Kinder ist ein häufiges Thema in der Nachlassplanung. Doch die Frage ist: Wie überträgt man eine Immobilie am besten? Schenkung, Verkauf unter Marktwert oder Übertragung mit Nießbrauch – jede Variante hat steuerliche und rechtliche Konsequenzen. Option 1: Schenkung an die Kinder Bei der Schenkung übertragen Sie die Immobilie unentgeltlich an Ihre Kinder. Der Vorgang muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Steuerliche Freibeträge Pro Kind und Elternteil: 400.000 Euro Freibetrag (alle 10 Jahre erneuerbar). Bei beiden Eltern: Gehört die Immobilie beiden Eltern, können bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen werden. Beispiel: Ein Haus im Wert von 600.000 Euro, das beiden Eltern gehört, kann an ein Kind komplett steuerfrei übertragen werden (2 x 400.000 Euro Freibetrag). Vorteile der Schenkung Steueroptimierung: Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Erbschaftsteuer vermeiden: Was zu Lebzeiten verschenkt wird, fällt nicht in die Erbmasse. Kontrolle behalten: Durch Nießbrauch oder Wohnrecht können Sie weiter in der Immobilie leben. Risiken der Schenkung 10-Jahres-Frist: Bei Pflegebedürftigkeit kann das Sozialamt Schenkungen innerhalb von 10 Jahren zurückfordern. Kontrollverlust: Nach der Schenkung gehört die Immobilie rechtlich dem Kind. Familienstreit: Geschwister können sich benachteiligt fühlen. Option 2: Verkauf an die Kinder (unter Marktwert) Sie können Ihre Immobilie auch an Ihre Kinder verkaufen – auch unter dem Marktwert. Der Vorteil: Sie erhalten Liquidität und die Immobilie gehört nicht mehr zur Erbmasse. Steuerliche Behandlung Verkauf zum Marktwert: Steuerfrei, wenn Sie die Immobilie mehr als 10 Jahre besitzen oder selbst bewohnt haben. Verkauf unter Marktwert: Die Differenz zum Marktwert gilt als Schenkung und wird auf den Freibetrag angerechnet. Beispiel: Haus wert 500.000 Euro, Verkauf für 200.000 Euro = 300.000 Euro gelten als Schenkung. Vorteile des Verkaufs Liquidität: Sie erhalten einen Kaufpreis und können das Geld frei verwenden. Erbschaftsteuer-Freibetrag bleibt frei: Der Freibetrag von 400.000 Euro steht für anderes Vermögen zur Verfügung. Klare Verhältnisse: Ein Kaufvertrag ist rechtlich eindeutig. Option 3: Übertragung mit Nießbrauch Sie übertragen die Immobilie an Ihre Kinder, behalten aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht . Das bedeutet: Sie dürfen die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten. Vorteil: Steuerliche Optimierung (Nießbrauch mindert den Schenkungswert) + Wohnsicherheit. Nachteil: Instandhaltungspflicht bleibt bei Ihnen. Verkauf durch die Kinder ist eingeschränkt. Welche Option ist die beste? Schenkung: Ideal, wenn der Immobilienwert unter dem Freibetrag liegt und Sie kein Geld benötigen. Verkauf: Sinnvoll, wenn Sie Liquidität brauchen oder den Freibetrag für anderes Vermögen aufsparen möchten. Übertragung mit Nießbrauch: Optimal, wenn Sie in der Immobilie wohnen bleiben möchten und gleichzeitig Steuern sparen wollen. Wichtig: Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Steuerberater und Notar beraten. Die optimale Lösung hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Alternative: Verkauf an einen Direktankäufer Nicht immer ist die Übertragung an die Kinder die beste Lösung. Wenn Ihre Kinder die Immobilie nicht übernehmen können oder wollen, oder wenn Sie das Kapital für Ihren Lebensabend benötigen, ist ein Direktverkauf oft die bessere Wahl. AR ImmoInvest GmbH kauft Ihre Immobilie im Rhein-Main-Gebiet direkt an – ohne Maklergebühren, mit Festpreisgarantie und Abwicklung in wenigen Wochen. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Bewertung.