Erfahren Sie, welche drei Bewertungsverfahren es gibt, wann welches zum Einsatz kommt und wie Sie den realistischen Wert Ihrer Immobilie ermitteln.
Die drei Sauelen der Immobilienbewertung Die professionelle Immobilienbewertung in Deutschland basiert auf drei gesetzlich definierten Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Jedes Verfahren hat seine Staerken und kommt bei unterschiedlichen Immobilientypen zum Einsatz. Als DEKRA-zertifizierter Sachverstaendiger (D2) wendet Ajmal Jaweed von AR ImmoInvest GmbH alle drei Verfahren an und kombiniert sie je nach Bewertungsanlass fuer ein praezises Ergebnis. 1. Das Vergleichswertverfahren Das Vergleichswertverfahren ist das intuitivste und oft genaueste Verfahren. Es basiert auf dem Prinzip: Was haben aehnliche Immobilien in der Umgebung kuerzlich erzielt? So funktioniert es: Analyse von Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien (Kaufpreissammlung der Gutachterausschuesse) Anpassung fuer Unterschiede (Lage, Groesse, Zustand, Ausstattung) Ableitung des Vergleichswertes fuer Ihre Immobilie Geeignet fuer: Eigentumswohnungen in staedtischen Gebieten Einfamilienhaeuser in Siedlungen mit vielen aehnlichen Objekten Reihenhaeuser und Doppelhaushaeiften Grundstuecke (ueber Bodenrichtwerte) Vorteile: Sehr marktnah und realistisch Leicht nachvollziehbar Von Banken und Gerichten bevorzugt Nachteile: Benoetigt ausreichend Vergleichsdaten Schwierig bei Spezialimmobilien oder duenner Datenlage 2. Das Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage: Was wuerde es kosten, diese Immobilie heute neu zu bauen? So funktioniert es: Ermittlung des Bodenwertes (ueber Bodenrichtwerte) Berechnung der Herstellungskosten des Gebaeudes (nach NHK 2010) Abzug der Alterswertminderung (lineare Abschreibung ueber Restnutzungsdauer) Addition von Bodenwert + Gebaeudewert = Sachwert Anpassung durch Marktanpassungsfaktor Geeignet fuer: Selbstgenutzte Einfamilienhaeuser Neubauten und junge Immobilien Spezialimmobilien ohne Vergleichsdaten Immobilien in laendlichen Gebieten Vorteile: Unabhaengig von Marktdaten Beruecksichtigt den baulichen Zustand detailliert Gut geeignet fuer Versicherungswerte Nachteile: Kann vom tatsaechlichen Marktwert abweichen Marktanpassungsfaktor kann stark schwanken 3. Das Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach ihrer Faehigkeit, Einkommen zu generieren . So funktioniert es: Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete (Rohertrag) Abzug der Bewirtschaftungskosten = Reinertrag Abzug der Bodenwertverzinsung = Gebaeude-Reinertrag Kapitalisierung ueber die Restnutzungsdauer (Vervielfaeltiger) Addition von Bodenwert + kapitalisiertem Gebaeude-Reinertrag = Ertragswert Geeignet fuer: Mehrfamilienhaeuser und Zinshaeuser Gewerbeimmobilien Vermietete Eigentumswohnungen Buero- und Geschaeftshaeuser Vorteile: Bildet die Investorenperspektive ab Beruecksichtigt die Ertragskraft Standard bei Kapitalanlegern und Banken Nachteile: Abhaengig von Mietannahmen Nicht geeignet fuer selbstgenutzte Immobilien Welches Verfahren fuer Ihre Immobilie? Eigentumswohnung (selbstgenutzt): Vergleichswertverfahren Eigentumswohnung (vermietet): Ertragswertverfahren + Vergleichswertverfahren Einfamilienhaus: Vergleichswertverfahren + Sachwertverfahren Mehrfamilienhaus: Ertragswertverfahren Grundstueck: Vergleichswertverfahren (Bodenrichtwerte) Gewerbeimmobilie: Ertragswertverfahren Kostenlose Ersteinschaetzung von AR ImmoInvest Sie moechten wissen, was Ihre Immobilie wert ist? AR ImmoInvest GmbH bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschaetzung durch unseren DEKRA-zertifizierten Sachverstaendigen Ajmal Jaweed. Kontaktieren Sie uns noch heute.
Häufige Fragen:
Welches Bewertungsverfahren ist das genaueste? Das haengt vom Immobilientyp ab. Fuer Eigentumswohnungen und Einfamilienhaeuser in Gebieten mit vielen Vergleichstransaktionen ist das Vergleichswertverfahren am genauesten. Fuer vermietete Objekte eignet sich das Ertragswertverfahren, fuer Spezialimmobilien das Sachwertverfahren.
Kann ich meine Immobilie selbst bewerten? Eine grobe Einschaetzung ist moeglich (z.B. ueber Vergleichsportale), aber fuer rechtlich relevante Zwecke (Erbschaft, Scheidung, Steuer) benoetigen Sie ein professionelles Gutachten eines zertifizierten Sachverstaendigen.
Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung? Ein Kurzgutachten kostet 500-1.000 Euro, ein vollstaendiges Verkehrswertgutachten 1.500-3.500 Euro je nach Immobilientyp und Komplexitaet. AR ImmoInvest bietet eine kostenlose Ersteinschaetzung an.