Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie deutlich erhöhen. Erfahren Sie, wann sich das lohnt und wie viel Sie sparen können.
Restnutzungsdauer-Gutachten: Mehr Abschreibung, weniger Steuern Vermieter koennen die Anschaffungskosten ihres Gebaeudes ueber die Nutzungsdauer abschreiben (AfA – Absetzung fuer Abnutzung). Die gesetzliche Standardnutzungsdauer betraegt 50 Jahre (2% AfA pro Jahr) . Doch viele Gebaeude haben eine kuerzere tatsaechliche Restnutzungsdauer – und genau hier liegt das Sparpotenzial. Was ist die AfA und warum ist sie wichtig? Die Absetzung fuer Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Abschreibung des Gebaeudeanteils einer Immobilie: Paragraph 7 Abs. 4 EStG: Standardmaessig 2% pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer) Paragraph 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Hoehere AfA bei nachweislich kuerzerer Nutzungsdauer Die AfA mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen und damit Ihre Steuerlast Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten? Ein Gutachten lohnt sich besonders bei: Aeltere Gebaeude: Baujahr vor 1980 mit erkennbarem Sanierungsstau Hoher Gebaeudewertanteil: Je hoeher der Gebaeudewert, desto groesser die Ersparnis Kuerzlich erworbene Immobilien: Die hoehere AfA gilt ab dem Kaufjahr Vermietete Immobilien: Nur bei Vermietung ist die AfA steuerlich absetzbar Rechenbeispiel: So viel koennen Sie sparen Ausgangssituation: Kaufpreis: 500.000 Euro Gebaeudewertanteil: 70% = 350.000 Euro Baujahr: 1975 Standard-AfA (2%): 7.000 Euro pro Jahr Mit Restnutzungsdauer-Gutachten: Ermittelte Restnutzungsdauer: 20 Jahre Neue AfA (5%): 17.500 Euro pro Jahr Zusaetzliche AfA: 10.500 Euro pro Jahr Steuerersparnis (bei 42% Grenzsteuersatz): ca. 4.410 Euro pro Jahr Ueber 20 Jahre: ca. 88.200 Euro Steuerersparnis Kosten des Gutachtens: Ca. 1.500-2.500 Euro (einmalig) Amortisation: Bereits im ersten Jahr Rechtliche Grundlage: BFH-Urteil 2021 Das Bundesfinanzhof-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) hat klargestellt: Steuerpflichtige koennen eine kuerzere Restnutzungsdauer nachweisen Das Gutachten muss nicht zwingend von einem oeffentlich bestellten Sachverstaendigen stammen Auch DEKRA- oder TUeV-zertifizierte Sachverstaendige werden akzeptiert Die Methodik muss den Vorgaben der ImmoWertV entsprechen Was beruecksichtigt das Gutachten? Der Sachverstaendige bewertet folgende Faktoren: Baulicher Zustand: Zustand von Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen Modernisierungsgrad: Welche Gewerke wurden wann zuletzt erneuert? Wirtschaftliche Veralterung: Entspricht der Grundriss noch heutigen Anforderungen? Technische Veralterung: Energetischer Standard, Haustechnik Umgebungsfaktoren: Lage, Infrastruktur, Marktentwicklung Ablauf: So erhalten Sie Ihr Gutachten Erstberatung: Wir pruefen, ob sich ein Gutachten fuer Ihre Immobilie lohnt (kostenlos) Unterlagen: Kaufvertrag, Grundriss, Fotos, Angaben zu Modernisierungen Besichtigung: Vor-Ort-Termin zur Begutachtung des baulichen Zustands Gutachtenerstellung: Detaillierte Berechnung der Restnutzungsdauer Einreichung: Sie reichen das Gutachten mit Ihrer Steuererklaerung ein Ihr Sachverstaendiger fuer Restnutzungsdauer-Gutachten Ajmal Jaweed ist DEKRA-zertifizierter Sachverstaendiger (D2) und erstellt Restnutzungsdauer-Gutachten fuer Immobilien im gesamten Rhein-Main-Gebiet. Kontaktieren Sie uns fuer eine kostenlose Erstberatung – wir pruefen, ob sich ein Gutachten fuer Ihre Immobilie lohnt.
Häufige Fragen:
Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten? Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist ein Sachverstaendigengutachten, das die tatsaechliche verbleibende Nutzungsdauer eines Gebaeudes ermittelt. Liegt diese unter der gesetzlichen Standardnutzungsdauer, kann eine hoehere jaehrliche Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden.
Wie viel kann ich mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten sparen? Die Ersparnis haengt vom Gebaeudewert und der verkuerzten Nutzungsdauer ab. Bei einem Gebaeudewert von 300.000 Euro und einer Verkuerzung von 50 auf 25 Jahre steigt die jaehrliche AfA von 6.000 auf 12.000 Euro – eine zusaetzliche Steuerersparnis von ca. 2.500 Euro pro Jahr (bei 42% Grenzsteuersatz).
Akzeptiert das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten? Ja, wenn es von einem qualifizierten Sachverstaendigen erstellt wurde. Seit dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) ist klargestellt, dass Steuerpflichtige eine kuerzere Restnutzungsdauer nachweisen koennen. Das Finanzamt muss das Gutachten anerkennen, wenn es methodisch korrekt ist.