Das Sachwertverfahren ist die gaengigste Methode zur Bewertung von Einfamilienhaeusern. Wir erklaeren Schritt fuer Schritt, wie der Sachwert Ihres Hauses berechnet wird.
Was ist das Sachwertverfahren? Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der Herstellungskosten des Gebaeudes und des Bodenwertes . Es wird bevorzugt angewendet bei: Einfamilienhaeusern (haeufigster Anwendungsfall) Zweifamilienhaeusern Selbstgenutzten Eigentumswohnungen (ergaenzend) Oeffentlichen Gebaeuden und Sonderbauten Die 3 Bausteine des Sachwertverfahrens Baustein 1: Bodenwert Der Bodenwert wird unabhaengig vom Gebaeude ermittelt: Formel: Bodenrichtwert (Euro/m2) x Grundstuecksflaeche (m2) Beispiel: 400 Euro/m2 x 600 m2 = 240.000 Euro Bodenwert Baustein 2: Gebaeude-Sachwert Der Gebaeude-Sachwert basiert auf den Normalherstellungskosten (NHK 2010) : Schritt 1: Normalherstellungskosten pro m2 Brutto-Grundflaeche bestimmen (abhaengig von Gebaeudetyp und Ausstattungsstandard). Schritt 2: NHK x Brutto-Grundflaeche = Herstellungskosten. Schritt 3: Anpassung mit Baupreisindex (Preissteigerung seit 2010). Schritt 4: Abzug der Alterswertminderung (basierend auf Restnutzungsdauer). Beispiel: NHK: 1.200 Euro/m2 (mittlerer Standard) Brutto-Grundflaeche: 150 m2 Herstellungskosten: 180.000 Euro Baupreisindex 2026: x 1,45 = 261.000 Euro Alterswertminderung (40 %): - 104.400 Euro Gebaeude-Sachwert: 156.600 Euro Baustein 3: Marktanpassungsfaktor Der vorlaeufige Sachwert (Bodenwert + Gebaeude-Sachwert) wird mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um den tatsaechlichen Marktwert abzubilden: Faktor > 1,0: Nachfrage uebersteigt Angebot (z. B. Frankfurt: 1,2–1,5) Faktor = 1,0: Sachwert entspricht Marktwert Faktor Schwacher Markt, Sachwert liegt ueber Marktwert Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im Taunus Bodenwert: 800 Euro/m2 x 500 m2 = 400.000 Euro Gebaeude-Sachwert: 220.000 Euro (nach Alterswertminderung) Vorlaeufiger Sachwert: 620.000 Euro Marktanpassungsfaktor: 1,15 (Taunus-Region) Verkehrswert: 620.000 x 1,15 = 713.000 Euro Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens Vorteile: Objektiv, nachvollziehbar, unabhaengig von Mieteinnahmen, ideal fuer selbstgenutzte Immobilien. Nachteile: Beruecksichtigt nicht die tatsaechliche Marktnachfrage (nur ueber Marktanpassungsfaktor), aufwaendig in der Berechnung. Kostenlose Sachwertermittlung AR ImmoInvest GmbH ermittelt den Sachwert Ihrer Immobilie im Rhein-Main-Gebiet kostenlos und professionell. Als DEKRA-zertifizierte Sachverstaendige arbeiten wir mit den aktuellen NHK-Tabellen und regionalen Marktanpassungsfaktoren – fuer eine realistische Wertermittlung.