Geerbtes Haus verkaufen: Steuerliche Aspekte und Ablauf

Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist ein komplexer Prozess, der neben emotionalen auch zahlreiche rechtliche und steuerliche Fragen aufwirft. Dieser Ratgeber führt Sie durch die wichtigsten Schritte, von der Erbschaftsannahme über die steuerlichen Pflichten bis hin zum erfolgreichen Verkauf, mit besonderem Fokus auf die Gegebenheiten im Rhein-Main-Gebiet.

Die ersten Schritte nach der Erbschaft

Nach dem Erbfall stehen Sie vor der Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll. Bevor Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen, sind einige grundlegende Punkte zu klären:

• Erbschaft annehmen oder ausschlagen: Sie haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Dies ist sinnvoll, wenn der Nachlass überschuldet ist.
• Erbenstellung klären: Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft? In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen.
• Grundbuch einsehen: Prüfen Sie den Grundbucheintrag auf eventuelle Belastungen wie Hypotheken oder eingetragene Rechte Dritter.
• Unterlagen sichten: Sammeln Sie alle wichtigen Dokumente zur Immobilie, wie Baupläne, Energieausweis und Versicherungspolicen.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines geerbten Hauses

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können zwei Arten von Steuern anfallen: die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer wird auf den Wert des geerbten Vermögens erhoben. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab. Es gibt jedoch hohe Freibeträge:

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn die Eltern bereits verstorben sind)
• Eltern und Großeltern: 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €

Liegt der Wert der Immobilie unter Ihrem persönlichen Freibetrag, fällt keine Erbschaftssteuer an. Für die Bewertung der Immobilie wird in der Regel der Verkehrswert herangezogen, der durch ein Gutachten ermittelt werden kann. Im Rhein-Main-Gebiet, mit seinen tendenziell hohen Immobilienpreisen, ist eine genaue Wertermittlung besonders wichtig, um die Steuerlast korrekt zu bestimmen.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie die geerbte Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser wieder verkaufen. Diese Frist beträgt zehn Jahre.

Wichtig: Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Sie übernehmen quasi die Spekulationsfrist des Verstorbenen.

Ausnahmen von der Spekulationssteuer:

• Ablauf der Zehnjahresfrist: Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei.
• Eigennutzung: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls. Dies gilt auch, wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat.

Der Ablauf des Hausverkaufs

Der Verkaufsprozess eines geerbten Hauses gliedert sich in mehrere Phasen:

1. Einigung in der Erbengemeinschaft: Alle Miterben müssen sich über den Verkauf und die Aufteilung des Erlöses einig sein.
2. Wertermittlung: Lassen Sie den Verkehrswert der Immobilie von einem Experten, beispielsweise einem regionalen Makler im Rhein-Main-Gebiet, ermitteln. Eine professionelle Bewertung ist die Grundlage für einen realistischen Verkaufspreis.
3. Vermarktung: Ein guter Makler erstellt ein ansprechendes Exposé, bewirbt die Immobilie auf den relevanten Kanälen und führt Besichtigungen durch.
4. Kaufvertragsverhandlung: Ist ein Käufer gefunden, werden die Details des Kaufvertrags ausgehandelt.
5. Notartermin: Der Verkauf wird durch einen Notar beurkundet. Mit der Unterschrift aller Parteien wird der Kaufvertrag rechtskräftig.
6. Grundbucheintrag und Kaufpreiszahlung: Nach dem Notartermin veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Sobald der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist, wird der Kaufpreis fällig.

Fazit und Handlungsaufforderung

Der Verkauf eines geerbten Hauses ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die eine sorgfältige Planung erfordert. Insbesondere die steuerlichen Aspekte sollten frühzeitig geklärt werden, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Eine professionelle Beratung durch einen Immobilienexperten ist dabei unerlässlich.

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