Die Immobilie in der Scheidung: Was nun?
Eine Trennung ist immer ein schwerer Schritt, doch wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, wird die Situation noch komplexer. Das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung ist oft nicht nur der Lebensmittelpunkt und ein emotionaler Rückzugsort, sondern auch ein erheblicher Vermögenswert. Bei einer Scheidung müssen daher wichtige Entscheidungen getroffen werden, die weitreichende finanzielle und rechtliche Konsequenzen haben. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Scheidung und Immobilie wissen müssen, um eine faire und für beide Seiten tragfähige Lösung zu finden.
Wem gehört die Immobilie? Der Blick ins Grundbuch
Die erste und wichtigste Frage, die geklärt werden muss, ist die nach den Eigentumsverhältnissen. Ein Blick ins Grundbuch gibt hierüber Aufschluss. In den meisten Fällen sind beide Ehepartner zu gleichen Teilen als Eigentümer eingetragen. Es sind aber auch andere Konstellationen denkbar, beispielsweise wenn ein Partner die Immobilie mit in die Ehe gebracht hat oder während der Ehe geerbt hat. Wer wie viel zur Finanzierung beigetragen hat, ist für die Eigentumsfrage zunächst unerheblich.
Die Zugewinngemeinschaft und ihre Folgen
Haben die Ehepartner keinen Ehevertrag geschlossen, leben sie in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen im Falle einer Scheidung aufgeteilt wird. Hierzu zählt auch der Wertzuwachs einer Immobilie. Der Zugewinnausgleich sorgt dafür, dass beide Partner gleichermaßen am gemeinsam erwirtschafteten Vermögen beteiligt werden. Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass einem Partner, der mehr verdient oder gespart hat, auch mehr zusteht.
Welche Möglichkeiten gibt es für die gemeinsame Immobilie?
Wenn die Eigentumsverhältnisse geklärt sind, stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Hier gibt es verschiedene Optionen, die jeweils Vor- und Nachteile haben.
1. Der gemeinsame Verkauf: Ein sauberer Schnitt
Der Verkauf der Immobilie ist oft die einfachste und fairste Lösung. Der Erlös wird nach Abzug eventuell noch bestehender Kredite unter den Partnern aufgeteilt. So können beide einen klaren Schlussstrich ziehen und unbelastet in einen neuen Lebensabschnitt starten. Gerade im Rhein-Main-Gebiet mit seinem stabilen Immobilienmarkt lässt sich in der Regel ein guter Verkaufspreis erzielen.
2. Ein Partner übernimmt die Immobilie: Die Auszahlung
Möchte einer der Partner, eventuell gemeinsam mit den Kindern, in der Immobilie wohnen bleiben, kann er den anderen Partner auszahlen. Voraussetzung hierfür ist, dass er finanziell in der Lage ist, den Miteigentumsanteil des anderen zu erwerben und die laufenden Kosten allein zu tragen. Die Bank muss zudem einer alleinigen Kreditübernahme zustimmen. Die Höhe der Auszahlungssumme richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie abzüglich der Restschuld.
3. Die Teilungsversteigerung: Die letzte Option
Können sich die Partner nicht auf einen Verkauf oder eine Übernahme einigen, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Hierbei wird die Immobilie öffentlich versteigert. Diese Option ist jedoch mit erheblichen Nachteilen verbunden. Oft werden bei Versteigerungen niedrigere Preise erzielt als bei einem freihändigen Verkauf. Zudem fallen hohe Verfahrenskosten an. Die Teilungsversteigerung sollte daher nur als ultima ratio in Betracht gezogen werden.
4. Weitere Optionen: Vermietung, Übertragung auf Kinder, Realteilung
Neben den genannten Hauptoptionen gibt es noch weitere Möglichkeiten:
- Vermietung: Die Immobilie wird vermietet und die Mieteinnahmen werden geteilt. Dies kann eine gute Option sein, wenn ein Verkauf aus steuerlichen Gründen ungünstig ist oder die Immobilie als Kapitalanlage erhalten bleiben soll.
- Übertragung auf Kinder: Die Immobilie kann auf die gemeinsamen Kinder übertragen werden. Hierbei sind jedoch erbrechtliche und steuerliche Aspekte zu beachten.
- Realteilung: Wenn es die baulichen Gegebenheiten zulassen, kann die Immobilie in zwei separate Wohneinheiten aufgeteilt werden. Jeder Partner erhält dann eine eigene Wohnung.
Der Hausverkauf bei Scheidung: Schritt für Schritt
Haben Sie sich für einen Verkauf entschieden, sollten Sie die folgenden Schritte beachten:
- Einigung erzielen: Beide Partner müssen dem Verkauf zustimmen. Halten Sie die Einigung am besten schriftlich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung fest.
- Immobilie bewerten lassen: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem unabhängigen Gutachter oder einem erfahrenen Immobilienmakler ermitteln. So haben Sie eine realistische Preisvorstellung.
- Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf finden: Grundsätzlich kann die Immobilie auch schon während des Trennungsjahres verkauft werden. Dies kann sinnvoll sein, um schnell klare Verhältnisse zu schaffen.
- Den Verkaufsprozess abwickeln: Beauftragen Sie einen professionellen Immobilienmakler, der Sie beim Verkauf unterstützt und einen optimalen Preis für Sie erzielt.
Steuern beim Hausverkauf in der Scheidung
Spekulationssteuer vermeiden
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, fällt unter Umständen eine Spekulationssteuer an. Es gibt jedoch Ausnahmen: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, entfällt die Steuer. Auch bei einer Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei einer Scheidung fällt keine Spekulationssteuer an.
Grunderwerbsteuer bei Übertragung
Bei der Übertragung des Miteigentumsanteils auf einen der Partner fällt keine Grunderwerbsteuer an, solange die Übertragung im Rahmen der Scheidung erfolgt.
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Ein Hausverkauf im Zuge einer Scheidung ist eine besondere Herausforderung. Emotionen und finanzielle Interessen müssen unter einen Hut gebracht werden. Ein professioneller und neutraler Partner an Ihrer Seite kann hier Gold wert sein.
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