Mieter im Haus: Vermietete Immobilie verkaufen

Einleitung: Die Herausforderung und Chance beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Der Verkauf einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt, der sorgfältige Planung erfordert. Wenn das zu verkaufende Objekt jedoch vermietet ist, kommen zusätzliche Komplexitäten hinzu. Viele Eigentümer fragen sich: Kann ich mein Haus oder meine Wohnung überhaupt verkaufen, wenn ein Mieter darin wohnt? Die kurze Antwort lautet: Ja, das ist möglich. Der Prozess unterscheidet sich jedoch in wesentlichen Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Dieser Leitfaden führt Sie durch alle wichtigen Aspekte, von den rechtlichen Rahmenbedingungen über die Preisgestaltung bis hin zur Kommunikation mit Ihrem Mieter, und gibt Ihnen wertvolle Tipps für einen erfolgreichen Verkauf, insbesondere im dynamischen Immobilienmarkt des Rhein-Main-Gebiets.

Die rechtlichen Grundlagen: "Kauf bricht nicht Miete"

Das Fundament für den Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland ist ein einfacher, aber entscheidender Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Dieser ist in § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Doch was bedeutet das konkret für Sie als Verkäufer und für den potenziellen Käufer?

Im Wesentlichen stellt dieser Paragraph sicher, dass der bestehende Mietvertrag durch den Verkauf der Immobilie nicht angetastet wird. Der neue Eigentümer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Er wird also zum neuen Vermieter des aktuellen Mieters. Für den Mieter ändert sich zunächst nichts – die Miethöhe, die Kündigungsfristen und alle anderen vertraglichen Vereinbarungen bleiben gültig. Diese Kontinuität bietet dem Mieter Schutz, stellt für den Verkäufer und Käufer jedoch eine wichtige Rahmenbedingung dar, die den gesamten Prozess beeinflusst.

Rechte und Pflichten für Käufer und Verkäufer

Für Sie als Verkäufer bedeutet dies, dass Sie die Immobilie nur inklusive des bestehenden Mietverhältnisses veräußern können. Sie können dem Mieter nicht einfach wegen des Verkaufs kündigen. Der Käufer wiederum muss sich darüber im Klaren sein, dass er eine Immobilie mit einem bestehenden Rechtsverhältnis erwirbt. Er kann den Mieter nicht unmittelbar nach dem Kauf zur Räumung auffordern. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich möglich, unterliegt aber strengen gesetzlichen Vorgaben und Sperrfristen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Ein weiterer zentraler Punkt beim Verkauf vermieteter Immobilien ist das Vorkaufsrecht des Mieters. Dieses Recht kommt jedoch nicht bei jedem Verkauf zum Tragen. Es greift spezifisch dann, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft werden soll. Wird hingegen ein komplettes Mehrfamilienhaus als Ganzes an einen neuen Eigentümer verkauft, besteht in der Regel kein Vorkaufsrecht für die einzelnen Mieter.

Wann und wie das Vorkaufsrecht greift

Sollte das Vorkaufsrecht zur Anwendung kommen, sind Sie als Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den Mieter über sein Recht zu informieren. Dies muss geschehen, sobald ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten (dem potenziellen Käufer) geschlossen wurde. Sie müssen dem Mieter den vollständigen Inhalt des Kaufvertrags mitteilen. Der Mieter hat dann eine gesetzliche Frist von zwei Monaten, um zu entscheiden, ob er in den Kaufvertrag zu den exakt gleichen Konditionen eintreten möchte. Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, wird er zum Käufer der Immobilie. Verzichtet er darauf oder lässt er die Frist verstreichen, wird der Verkauf an den ursprünglichen Interessenten vollzogen.

Wertminderung oder Kapitalanlage? Der Wert einer vermieteten Immobilie

Eine häufige Sorge von Eigentümern ist, dass eine Vermietung den Wert ihrer Immobilie mindert. Tatsächlich werden vermietete Objekte am Markt oft mit einem Abschlag von bis zu 30 Prozent im Vergleich zu leerstehenden, bezugsfreien Immobilien gehandelt. Der Grund dafür ist einfach: Die Zielgruppe ist eine andere.

Während eine leerstehende Immobilie vor allem für Eigennutzer interessant ist, spricht eine vermietete Immobilie primär Kapitalanleger an. Diese suchen nicht nach einem neuen Zuhause, sondern nach einer rentablen Investition. Für diese Käufergruppe ist eine vermietete Immobilie sogar von Vorteil, denn sie bietet vom ersten Tag an sichere und kalkulierbare Mieteinnahmen. Die Suche nach einem passenden Mieter entfällt, was Zeit und Geld spart. Der Wert einer solchen Immobilie bemisst sich daher weniger am Vergleichswert ähnlicher Objekte, sondern vielmehr am Ertragswert, der sich aus den zukünftigen Mieteinnahmen ableitet.

Die richtige Kommunikation mit dem Mieter

Der Schlüssel zu einem reibungslosen Verkaufsprozess liegt in einer offenen und transparenten Kommunikation mit Ihrem Mieter. Ein kooperativer Mieter kann den Verkauf erheblich erleichtern, während ein schlecht informierter oder übergangener Mieter den Prozess durch die Verweigerung von Besichtigungsterminen erschweren kann.

Besichtigungstermine koordinieren

Ihr Mieter ist gesetzlich verpflichtet, Besichtigungen zu dulden, jedoch muss er nicht jederzeit zur Verfügung stehen. Die Termine müssen mit angemessenem Vorlauf (in der Regel 24-48 Stunden) angekündigt werden und zu zumutbaren Zeiten stattfinden. Es ist ratsam, Besichtigungstermine zu bündeln und eng mit dem Mieter abzustimmen. Zeigen Sie Verständnis für seine Privatsphäre. Manchmal können kleine Anreize, wie eine einmalige Mietminderung oder ein Gutschein, die Kooperationsbereitschaft deutlich erhöhen.

Der Verkaufsprozess Schritt für Schritt

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie folgt einem klaren Ablauf. Eine gute Vorbereitung ist hierbei entscheidend.

• Vorbereitung: Stellen Sie alle relevanten Unterlagen zusammen. Dazu gehören der aktuelle Mietvertrag, die letzten Nebenkostenabrechnungen, ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis und gegebenenfalls die Teilungserklärung.
• Preisfindung: Ermitteln Sie einen realistischen Verkaufspreis. Berücksichtigen Sie dabei den Zustand der Immobilie, die aktuelle Miethöhe und den daraus resultierenden Ertragswert. Ein niedrigerer Preis im Vergleich zu leerstehenden Objekten ist normal und sollte eingeplant werden.
• Vermarktung: Richten Sie Ihre Verkaufsstrategie gezielt auf Kapitalanleger aus. Betonen Sie die Vorteile wie die sicheren Mieteinnahmen und die langfristige Rendite. Professionelle Immobilienankäufer wie die AR ImmoInvest GmbH sind hier eine ideale Zielgruppe.
• Besichtigungen: Koordinieren Sie die Termine sorgfältig mit Ihrem Mieter, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.
• Kaufvertrag: Der Notar wird im Kaufvertrag spezielle Klauseln aufnehmen, die den Übergang des Mietverhältnisses regeln. Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen klar und rechtssicher formuliert sind.
• Übergabe: Nach der vollständigen Kaufpreiszahlung und der Umschreibung im Grundbuch geht das Eigentum über. Informieren Sie Ihren Mieter schriftlich über den neuen Eigentümer und die neue Bankverbindung für die Mietzahlungen.

Steuern beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Ein wichtiger Aspekt, den Sie als Verkäufer nicht außer Acht lassen sollten, ist die steuerliche Behandlung des Verkaufsgewinns. Hier gilt die sogenannte Spekulationsfrist. Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie mehr als zehn Jahre liegen, ist der erzielte Gewinn komplett steuerfrei. Verkaufen Sie die Immobilie jedoch vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist, unterliegt der Gewinn Ihrer persönlichen Einkommensteuer. Es ist daher ratsam, den Verkauf, wenn möglich, so zu planen, dass die Haltefrist von zehn Jahren überschritten wird.

Fazit: Ein komplexer, aber lohnender Prozess

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist komplexer als der eines leerstehenden Objekts, aber keineswegs unmöglich. Mit der richtigen Vorbereitung, einer klaren Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und einer transparenten Kommunikation mit dem Mieter lässt sich der Verkauf erfolgreich meistern. Für Eigentümer, die einen schnellen, unkomplizierten und fairen Verkaufsprozess bevorzugen, bietet sich der Direktverkauf an einen professionellen Investor an. Dies erspart nicht nur die oft langwierige Suche nach einem passenden Kapitalanleger, sondern auch die Maklergebühren.

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