Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Darlehensnehmer seinen Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückzahlt. Für die Bank stellt die vorzeitige Rückzahlung einen finanziellen Verlust dar, da ihr die vertraglich zugesicherten Zinseinnahmen für die restliche Laufzeit entgehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dazu, diesen Zinsschaden auszugleichen.
Ein häufiger Grund für die vorzeitige Kreditablösung ist der Verkauf der finanzierten Immobilie. Wenn Sie also Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Rhein-Main-Gebiet verkaufen möchten, während die Baufinanzierung noch läuft, wird Ihre Bank in den meisten Fällen eine solche Entschädigung fordern.
Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Die Bank darf eine Vorfälligkeitsentschädigung nur dann verlangen, wenn ein sogenanntes "berechtigtes Interesse" des Kreditnehmers an der vorzeitigen Rückzahlung besteht. Der Verkauf der Immobilie ist ein solches berechtigtes Interesse. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt:
- Ihr Darlehensvertrag läuft bereits länger als zehn Jahre. Nach dieser Zeit haben Sie gemäß § 489 BGB ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten.
- Die Zinsbindung Ihres Kredits ist bereits abgelaufen.
- Ihr Darlehensvertrag enthält fehlerhafte oder unzureichende Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung. In diesem Fall können Sie den Vertrag unter Umständen widerrufen ("Widerrufsjoker").
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex und für Laien oft schwer nachzuvollziehen. Es gibt keine gesetzlich festgeschriebene Formel, aber die deutschen Gerichte haben zwei anerkannte Berechnungsmethoden vorgegeben:
- Aktiv-Aktiv-Methode: Hierbei vergleicht die Bank den entgangenen Zinsgewinn mit dem Gewinn, den sie erzielen könnte, wenn sie das zurückgeflossene Kapital einem neuen Kunden leihen würde. Die Differenz ergibt die Höhe der Entschädigung.
- Aktiv-Passiv-Methode: Bei dieser Methode, die in der Praxis häufiger angewendet wird, berechnet die Bank den Schaden so, als würde sie das Geld für die Restlaufzeit des ursprünglichen Kredits in sichere Hypothekenpfandbriefe anlegen. Die Rendite dieser Pfandbriefe ist in der Regel niedriger als der ursprüngliche Kreditzins, woraus sich der Schaden für die Bank ergibt.
Wichtige Faktoren für die Berechnung sind:
- Restschuld: Die Höhe des noch offenen Kreditbetrags.
- Restlaufzeit: Die verbleibende Zeit bis zum Ende der Zinsbindung.
- Vereinbarter Zinssatz: Der Zinssatz Ihres laufenden Darlehens.
- Aktuelles Zinsniveau: Die aktuellen Zinssätze für Hypothekenpfandbriefe.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann schnell mehrere tausend oder sogar zehntausend Euro betragen. Es lohnt sich daher immer, die Berechnung der Bank von einer unabhängigen Stelle, wie einer Verbraucherzentrale oder einem spezialisierten Anwalt, prüfen zu lassen.
Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Ja, es gibt legale Wege, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren oder komplett zu vermeiden. Hier sind die wichtigsten Strategien:
1. Kündigungsrecht nach 10 Jahren
Wie bereits erwähnt, können Sie jeden Darlehensvertrag nach einer Laufzeit von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Entschädigung fällig wird. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des vollständigen Empfangs des Darlehens.
2. Verkauf an den Käufer mit Kreditübernahme
Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Käufer Ihrer Immobilie Ihren bestehenden Darlehensvertrag übernimmt. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Bank der Vertragsübernahme zustimmt und die Bonität des Käufers für ausreichend erachtet. In der Praxis kommt dies eher selten vor.
3. Pfandtausch
Wenn Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie erwerben, können Sie mit Ihrer Bank einen sogenannten Pfandtausch vereinbaren. Dabei wird die Grundschuld von der alten auf die neue Immobilie übertragen. Ihr Kreditvertrag läuft dann einfach weiter. Voraussetzung ist, dass die neue Immobilie für die Bank eine gleichwertige Sicherheit darstellt.
4. Widerrufsjoker nutzen
Viele zwischen 2010 und 2016 abgeschlossene Kreditverträge enthalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Ist dies der Fall, können Sie den Vertrag auch Jahre später noch widerrufen und so die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen. Eine anwaltliche Prüfung ist hier unerlässlich.
5. Sondertilgungsrechte ausnutzen
Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag auf vereinbarte Sondertilgungsrechte. Oft können Sie jährlich einen bestimmten Betrag (z.B. 5% der Darlehenssumme) kostenfrei zurückzahlen. Nutzen Sie dieses Recht kurz vor dem Verkauf, um die Restschuld und damit die Basis für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu senken.
Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen
Ein kleiner Trost: Unter bestimmten Umständen können Sie die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen. Wenn Sie die verkaufte Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben, zählt die Entschädigung zu den Werbungskosten und mindert so Ihre Steuerlast. Sprechen Sie hierzu am besten mit Ihrem Steuerberater.
Fazit: Gut geplant ist halb gespart
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann beim Hausverkauf einen erheblichen Kostenfaktor darstellen. Eine frühzeitige Planung und die Prüfung aller Optionen sind daher entscheidend. Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank immer von Experten überprüfen und loten Sie alle legalen Möglichkeiten aus, um die Zahlung zu reduzieren oder zu vermeiden. Gerade im dynamischen Immobilienmarkt des Rhein-Main-Gebiets kann eine professionelle Beratung den entscheidenden Unterschied machen.
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