Immobilie verkaufen und trotzdem wohnen bleiben: Ein Traum?
Viele Immobilieneigentümer, insbesondere im fortgeschrittenen Alter, stehen vor einer wichtigen Frage: Wie kann ich das in meiner Immobilie gebundene Kapital freisetzen, ohne mein Zuhause aufgeben zu müssen? Die Gründe dafür sind vielfältig: die Rente aufbessern, eine größere Reise finanzieren oder einfach finanzielle Freiheit genießen. Die gute Nachricht ist: Es gibt rechtliche Instrumente, die genau das ermöglichen. Die beiden wichtigsten sind das Wohnrecht und der Nießbrauch.
Gerade im dynamischen Immobilienmarkt des Rhein-Main-Gebiets, mit Städten wie Frankfurt, Mainz, Wiesbaden und Darmstadt, kann ein Verkauf zu attraktiven Konditionen eine lohnende Option sein. In diesem umfassenden Ratgeber erklären wir Ihnen die Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch, beleuchten die jeweiligen Vor- und Nachteile und zeigen Ihnen, was Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie beachten müssen.
Was genau ist ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht, rechtlich als Wohnungsrecht nach § 1093 BGB bezeichnet, ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und ist in der Regel lebenslang gültig.
Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten
Als Inhaber eines Wohnrechts dürfen Sie die Immobilie selbst bewohnen. Sie dürfen auch Ihre Familie und erforderliches Pflegepersonal aufnehmen. Eine Vermietung der Immobilie an Dritte ist Ihnen jedoch nicht gestattet. Für die laufenden Kosten der Instandhaltung, Reparaturen und die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung) kommen Sie als Wohnberechtigter auf. Größere, außergewöhnliche Sanierungsmaßnahmen (z.B. eine neue Dacheindeckung) muss der neue Eigentümer tragen.
Vor- und Nachteile des Wohnrechts
- Vorteile:
- Sicheres, lebenslanges Wohnen im vertrauten Zuhause.
- Absicherung gegen den Verlust der Wohnung bei Verkauf.
- Geringere Verantwortung für große Instandhaltungsmaßnahmen.
- Nachteile:
- Keine Möglichkeit zur Vermietung und somit keine zusätzlichen Einnahmen.
- Das Wohnrecht mindert den Verkaufswert der Immobilie erheblich.
- Eingeschränkte Flexibilität bei einem eventuellen Umzug (z.B. in ein Pflegeheim).
Was versteht man unter Nießbrauch?
Der Nießbrauch, geregelt in § 1030 BGB, geht einen entscheidenden Schritt weiter als das Wohnrecht. Er ist das umfassende Recht, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Das bedeutet, Sie dürfen die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch wirtschaftlich nutzen, also vermieten und die Mieteinnahmen für sich behalten.
Rechte und Pflichten des Nießbrauchers
Der Nießbraucher ist der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie, auch wenn er rechtlich nicht mehr der Eigentümer ist. Er trägt alle gewöhnlichen Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten, wie die Grundsteuer. Der neue, rechtliche Eigentümer ist nur für außergewöhnliche Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten zuständig. Der Nießbraucher hat die Pflicht, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zu erhalten.
Vor- und Nachteile des Nießbrauchs
- Vorteile:
- Maximale Flexibilität: Selbst bewohnen oder vermieten.
- Zusätzliche Einnahmequelle durch Mieteinnahmen, z.B. zur Finanzierung eines Pflegeheimplatzes.
- Lebenslange wirtschaftliche Absicherung durch die Immobilie.
- Nachteile:
- Höhere Verantwortung und mehr Pflichten als beim Wohnrecht.
- Der Nießbrauch mindert den Verkaufswert der Immobilie noch stärker als das Wohnrecht.
- Komplexere steuerliche Betrachtung.
Wohnrecht vs. Nießbrauch: Der direkte Vergleich
Um die Entscheidung zu erleichtern, hier die wichtigsten Unterschiede in einer Übersicht:
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Nutzung | Nur eigenes Wohnen | Wohnen und/oder Vermieten |
| Mieteinnahmen | Nicht möglich | Ja, stehen dem Nießbraucher zu |
| Grundbucheintrag | Ja, Abteilung II | Ja, Abteilung II |
| Pflichten | Gewöhnliche Instandhaltung, Nebenkosten | Umfassende Bewirtschaftung, gewöhnliche Instandhaltung, öffentliche Lasten |
| Flexibilität | Gering | Hoch |
Immobilie verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch im Rhein-Main-Gebiet
Ein Verkauf mit vorbehaltenem Wohnrecht oder Nießbrauch ist ein komplexes Unterfangen. Der Käufer erwirbt eine Immobilie, die er auf absehbare Zeit nicht selbst nutzen oder frei bewirtschaften kann. Dies führt zwangsläufig zu einem deutlichen Wertabschlag. Die Höhe des Abschlags hängt vom Alter und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten sowie dem Wert des Rechts selbst (basierend auf der ortsüblichen Miete) ab.
Im Rhein-Main-Gebiet gibt es spezialisierte Immobilieninvestoren, die sich auf den Ankauf von Immobilien mit solchen Belastungen konzentrieren. Diese Käufer haben einen langen Anlagehorizont und kalkulieren die Rendite über viele Jahre. Für Verkäufer bietet dies die Chance, einen fairen Preis zu erzielen und dennoch die gewünschte Wohnsicherheit zu erhalten.
Worauf Sie als Verkäufer achten sollten:
- Klare vertragliche Regelungen: Lassen Sie den Vertrag über den Verkauf und die Bestellung des Wohn- oder Nießbrauchrechts notariell detailliert ausarbeiten. Klären Sie exakt, wer welche Kosten und Pflichten übernimmt.
- Professionelle Wertermittlung: Holen Sie ein unabhängiges Gutachten ein, das den Wert Ihrer Immobilie MIT und OHNE das Recht beziffert, um eine solide Verhandlungsbasis zu haben.
- Wahl des richtigen Partners: Suchen Sie einen seriösen und erfahrenen Käufer, der auf solche Modelle spezialisiert ist und eine transparente Abwicklung garantiert.
Fazit: Eine individuelle Entscheidung für Ihre Zukunft
Ob Wohnrecht oder Nießbrauch die bessere Wahl für Sie ist, hängt von Ihren persönlichen Lebensumständen und Zielen ab. Wünschen Sie sich primär die Sicherheit, in Ihrem Zuhause bleiben zu können, ist das Wohnrecht eine gute und einfache Lösung. Benötigen Sie jedoch maximale Flexibilität und möchten sich die Option auf zusätzliche Einnahmen durch Vermietung offenhalten, ist der Nießbrauch das passendere Instrument.
In jedem Fall ist der Verkauf einer Immobilie unter Vorbehalt eines Nutzungsrechts eine weitreichende Entscheidung, die gut überlegt und professionell begleitet werden sollte. Eine umfassende rechtliche und steuerliche Beratung ist unerlässlich.
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